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INVENTÁRIO E HERANÇA · CONFLITOS ENTRE HERDEIROS
Um herdeiro não quer vender o imóvel: o que fazer?
Entenda quando é possível comprar a parte dos demais, pedir a extinção de condomínio, cobrar pelo uso exclusivo do imóvel e quais exceções podem impedir a venda.
Simone Calili Advocacia · Atualizado em outubro de 2026 · Leitura de aprox. 15 min
Um imóvel foi deixado de herança para vários filhos, mas um deles não aceita vender.
O que acontece nesse caso?
Um herdeiro pode impedir a venda para sempre?
Em regra, ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio com outra pessoa.
Por isso, quando vários herdeiros se tornam coproprietários de um imóvel e não conseguem chegar a um acordo, existem mecanismos jurídicos para encerrar essa copropriedade.
Dependendo da fase da sucessão e da situação concreta, podem ser analisadas alternativas como:
- acordo para venda do imóvel;
- compra da parte de um herdeiro pelos demais;
- adjudicação do imóvel a apenas um deles;
- extinção de condomínio;
- alienação judicial;
- cobrança pelo uso exclusivo do imóvel, quando juridicamente cabível.
Mas existem exceções importantes.
A existência de inventário ainda em andamento, direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, usufruto ou outras particularidades pode alterar significativamente a solução.
Neste artigo, explicamos o que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel.
Neste artigo:
- Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel?
- O que acontece quando vários herdeiros recebem o mesmo imóvel?
- Um herdeiro é obrigado a permanecer em condomínio?
- E se o imóvel não puder ser dividido?
- Um herdeiro pode comprar a parte dos outros?
- E se os herdeiros discordarem sobre o valor do imóvel?
- O que é extinção de condomínio entre herdeiros?
- Precisa do consentimento de todos para pedir extinção de condomínio?
- O imóvel obrigatoriamente vai a leilão?
- Como funciona a venda judicial do imóvel?
- Existe preferência para o herdeiro comprar o imóvel?
- E se o inventário ainda não terminou?
- Precisa registrar a partilha antes de pedir extinção de condomínio?
- É melhor resolver dentro do inventário?
- E se só existir um imóvel na herança?
- Um herdeiro que mora no imóvel pode impedir a venda?
- E se a viúva ou o viúvo morar no imóvel?
- O cônjuge sobrevivente com direito de habitação precisa pagar aluguel?
- E se um dos filhos mora sozinho no imóvel?
- Posso cobrar aluguel do irmão que mora sozinho na casa herdada?
- A cobrança de aluguel obriga o herdeiro a sair?
- Quem paga IPTU e condomínio enquanto ninguém vende?
- Um herdeiro pode vender apenas a parte dele?
- Um herdeiro pode vender o imóvel inteiro sozinho?
- Uma notificação extrajudicial pode ajudar?
- Mediação pode funcionar?
- E se nenhum acordo for possível?
- O imóvel pode ser vendido por valor abaixo do mercado em leilão?
- Quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio?
- Quais documentos normalmente são necessários?
- Passo a passo quando um herdeiro não quer vender
- Perguntas frequentes
- Conclusão
Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel?
Ele pode impedir uma venda voluntária do imóvel inteiro se sua participação for necessária para o negócio.
Isso porque, quando várias pessoas são coproprietárias, uma delas não pode simplesmente vender a totalidade do imóvel como se fosse a única dona.
Mas isso não significa que um único herdeiro possa obrigar os demais a permanecer indefinidamente na copropriedade.
O Código Civil estabelece que qualquer condômino pode, em regra, exigir a divisão da coisa comum.
Quando o bem é indivisível e os coproprietários não desejam que ele fique integralmente com apenas um deles mediante indenização dos demais, a legislação prevê a possibilidade de venda e divisão do valor obtido.
Portanto, uma coisa é impedir uma venda amigável específica.
Outra é impedir para sempre a extinção da copropriedade.
São situações diferentes.
O que acontece quando vários herdeiros recebem o mesmo imóvel?
Quando um imóvel é atribuído a mais de um herdeiro, pode surgir uma copropriedade.
Imagine que três irmãos recebam um apartamento em partes iguais.
Cada um possui uma fração ideal de 1/3.
Nenhum deles possui, necessariamente, um quarto ou uma parte física específica do apartamento.
Todos possuem frações jurídicas sobre o mesmo bem.
Esse tipo de situação é comum em inventários.
E os problemas normalmente aparecem quando:
- um quer vender e outro não;
- um mora no imóvel;
- um recebe sozinho os aluguéis;
- um paga todas as despesas;
- não há acordo sobre preço;
- um herdeiro quer comprar a parte dos demais;
- existem conflitos familiares antigos.
Um herdeiro é obrigado a permanecer em condomínio?
Em regra, não.
O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum.
Ou seja, a legislação parte da ideia de que ninguém deve ser obrigado a permanecer indefinidamente em uma copropriedade que não deseja.
Existem situações específicas em que a indivisão pode ser convencionada ou determinada temporariamente, mas a regra geral é a possibilidade de buscar sua extinção.
E se o imóvel não puder ser dividido?
Esse é o cenário mais comum envolvendo apartamentos e muitas casas.
Um apartamento não pode simplesmente ser dividido fisicamente ao meio para entregar metade a cada herdeiro.
Quando a coisa é indivisível, o artigo 1.322 do Código Civil prevê basicamente duas possibilidades.
Uma delas é que o imóvel fique com um dos condôminos, mediante indenização dos demais.
A outra é a venda do bem e posterior divisão do valor apurado.
Por isso, antes de pensar em leilão, normalmente vale analisar se algum dos herdeiros deseja ficar com o imóvel.
Um herdeiro pode comprar a parte dos outros?
Sim.
Essa costuma ser uma das formas mais simples de resolver o problema.
Imagine um imóvel de R$ 900 mil pertencente igualmente a três irmãos.
Cada um possui, em tese, participação equivalente a R$ 300 mil.
Se um dos irmãos deseja permanecer com o imóvel, pode negociar a aquisição das partes dos outros dois.
Depois da operação, ele passaria a concentrar a propriedade integral.
Naturalmente, deverão ser considerados:
- avaliação do imóvel;
- forma de pagamento;
- tributação;
- escritura ou título adequado;
- registro imobiliário;
- eventuais compensações.
E se os herdeiros discordarem sobre o valor do imóvel?
Pode ser realizada uma avaliação.
Esse é um dos principais pontos de conflito.
Um herdeiro pode entender que o imóvel vale R$ 800 mil, enquanto outro acredita que vale R$ 1,2 milhão.
Antes de judicializar a questão, uma avaliação realizada por profissional especializado pode servir como referência objetiva para a negociação.
Também podem ser comparadas avaliações de diferentes imobiliárias ou laudo técnico, conforme a situação.
O que é extinção de condomínio entre herdeiros?
A ação de extinção de condomínio é uma das medidas utilizadas quando coproprietários não conseguem permanecer na propriedade conjunta.
O objetivo é encerrar a situação de indivisão.
Dependendo das circunstâncias, isso pode levar:
- à adjudicação do bem a um dos coproprietários;
- à venda;
- à alienação judicial;
- à posterior divisão do valor conforme os quinhões.
O Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum e disciplina a situação dos bens indivisíveis.
Precisa do consentimento de todos para pedir extinção de condomínio?
Não.
Justamente porque a finalidade da ação é resolver uma situação em que não existe consenso, um dos coproprietários pode buscar judicialmente a extinção.
Portanto, não é necessário que o herdeiro contrário à venda concorde em ajuizar a demanda.
Caso todos concordassem, em muitos casos seria possível solucionar a situação sem ação judicial.
O imóvel obrigatoriamente vai a leilão?
Não necessariamente.
O leilão judicial não deve ser tratado como a única solução possível.
Antes ou durante o processo podem existir outras alternativas.
Por exemplo:
- um herdeiro compra a parte dos demais;
- os herdeiros chegam a um acordo;
- o imóvel é vendido por iniciativa particular;
- um dos coproprietários fica com o bem e indeniza os outros.
O Código de Processo Civil prevê que, nos casos em que a alienação judicial seja necessária e não haja acordo sobre a forma de realizá-la, o juiz poderá determinar a venda observando as regras aplicáveis à alienação judicial.
A alienação também pode ocorrer por iniciativa particular em determinadas situações.
Como funciona a venda judicial do imóvel?
Quando não há solução consensual e o bem indivisível precisa ser alienado, o Judiciário pode determinar sua venda.
O Código de Processo Civil prevê que a alienação pode ocorrer:
- por iniciativa particular;
- por leilão judicial eletrônico ou presencial.
As condições dependerão da decisão judicial e das regras processuais aplicáveis.
Depois da venda e do pagamento das despesas pertinentes, o valor líquido é dividido entre os coproprietários de acordo com as respectivas participações.
Existe preferência para o herdeiro comprar o imóvel?
Em determinadas situações, sim.
O Código Civil estabelece regras de preferência quando a coisa comum indivisível precisa ser vendida.
Em igualdade de condições, o condômino possui preferência em relação a terceiros.
Além disso, a própria legislação estabelece critérios entre os coproprietários em determinadas situações.
Por isso, o herdeiro que deseja permanecer com o bem deve avaliar essa possibilidade antes da alienação a terceiros.
E se o inventário ainda não terminou?
Aqui existe uma distinção importante.
Enquanto a herança permanece indivisa, aplicam-se regras específicas ao condomínio hereditário.
O artigo 1.791 do Código Civil estabelece que, até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e posse da herança é indivisível e se regula pelas normas relativas ao condomínio.
Mas isso não significa que qualquer situação possa ser tratada exatamente como uma copropriedade já consolidada depois da partilha.
Dependendo do pedido e da fase do inventário, pode ser necessário resolver a questão dentro do próprio inventário.
Por isso, é importante verificar:
- se a partilha já ocorreu;
- o que exatamente foi atribuído a cada herdeiro;
- se existe apenas um imóvel;
- se existem outros bens que possam compensar quinhões;
- qual é o objetivo da ação.
Precisa registrar a partilha antes de pedir extinção de condomínio?
Não necessariamente.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o registro formal da partilha no Cartório de Registro de Imóveis não é condição indispensável, por si só, para que herdeiro proponha ação de divisão ou extinção do condomínio.
Isso ocorre porque a sucessão transmite aos herdeiros os direitos sobre a herança desde sua abertura, e o registro possui também função de publicidade e viabilização de determinados atos perante terceiros.
Mas a solução depende da situação processual concreta.
Por isso, é necessário distinguir um imóvel já partilhado entre os herdeiros de uma tentativa de extinguir apenas parte do condomínio hereditário enquanto toda a herança ainda permanece indivisa.
É melhor resolver dentro do inventário?
Muitas vezes, sim.
Quando o inventário ainda está em andamento, pode haver soluções mais eficientes.
Imagine que a herança possua:
- uma casa;
- um apartamento;
- investimentos.
Um herdeiro quer a casa e outro quer vender.
Talvez seja possível estruturar a partilha de forma que um herdeiro fique com determinado bem e os demais sejam compensados com outros ativos ou valores.
Isso pode evitar a criação de uma copropriedade problemática depois do encerramento do inventário.
Por isso, o ideal é tentar identificar o conflito antes da partilha.
E se só existir um imóvel na herança?
Nesse caso, a situação pode ser mais difícil.
Imagine:
três filhos;
um único apartamento;
nenhum outro patrimônio relevante.
Se um dos filhos deseja manter o imóvel e os outros dois querem receber suas partes em dinheiro, as principais alternativas podem envolver:
- compra das frações dos irmãos;
- financiamento para aquisição das partes;
- venda consensual;
- extinção de condomínio.
Se nenhum acordo for possível, a solução judicial pode se tornar necessária.
Um herdeiro que mora no imóvel pode impedir a venda?
O simples fato de um herdeiro morar no imóvel não lhe confere automaticamente o direito de impedir indefinidamente a extinção da copropriedade.
Mas é necessário verificar por que ele ocupa o bem.
Há grande diferença entre:
- um herdeiro comum que ocupa sozinho o imóvel;
- cônjuge ou companheiro sobrevivente com possível direito real de habitação;
- usufrutuário;
- pessoa que possui outro direito real;
- ocupação decorrente de acordo entre os herdeiros.
Essa distinção pode mudar completamente a solução.
E se a viúva ou o viúvo morar no imóvel?
Esse é um dos principais cuidados.
O Código Civil assegura, preenchidos os requisitos legais, direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente relativamente ao imóvel destinado à residência da família.
Esse direito pode impedir a alienação judicial enquanto perdurar.
Em decisão reafirmada pelo STJ e divulgada em 2025, a Terceira Turma reconheceu que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede, enquanto vigente, a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel protegido.
Portanto, não basta dizer:
“sou herdeiro e quero vender”.
É preciso verificar se existe direito real de habitação.
O cônjuge sobrevivente com direito de habitação precisa pagar aluguel?
Esse também é um ponto específico.
Quando efetivamente configurado o direito real de habitação, a jurisprudência do STJ reconhece seu caráter gratuito.
Assim, a simples permanência do cônjuge ou companheiro sobrevivente no imóvel protegido não autoriza automaticamente a cobrança de aluguel pelos demais herdeiros.
É diferente da situação de um herdeiro comum que ocupa sozinho o imóvel.
E se um dos filhos mora sozinho no imóvel?
Nesse caso, pode surgir discussão sobre indenização aos demais coproprietários pelo uso exclusivo do bem.
A legislação estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa.
A jurisprudência também reconhece, em determinadas circunstâncias, a possibilidade de indenização pelo uso exclusivo de imóvel comum.
Mas a cobrança não deve ser considerada automática em todo caso.
É necessário analisar:
- se existe oposição dos outros herdeiros;
- se houve notificação;
- desde quando o uso se tornou exclusivo;
- existência de acordo anterior;
- direito real de habitação;
- situação possessória;
- fase do inventário.
Posso cobrar aluguel do irmão que mora sozinho na casa herdada?
Pode ser juridicamente possível, dependendo das circunstâncias.
Quando um coproprietário utiliza exclusivamente um bem comum e exclui os demais de sua utilização, pode existir fundamento para cobrança de indenização correspondente à participação dos outros.
Mas é importante definir corretamente o marco inicial da cobrança.
Em determinados casos, uma notificação extrajudicial pode ser utilizada para formalizar a oposição dos demais herdeiros ao uso gratuito exclusivo.
A partir daí, a situação fica documentalmente mais clara.
A cobrança de aluguel obriga o herdeiro a sair?
Não.
Cobrança de indenização pelo uso e extinção de condomínio são pretensões diferentes.
É possível discutir simultaneamente, conforme o caso:
- indenização pelo uso exclusivo;
- despesas do imóvel;
- extinção da copropriedade;
- alienação.
O pedido adequado depende do objetivo dos demais herdeiros.
Quem paga IPTU e condomínio enquanto ninguém vende?
A resposta depende da situação concreta e do período considerado.
Em uma copropriedade, os condôminos possuem responsabilidade pelas despesas do bem de acordo com suas participações, sem prejuízo de particularidades relacionadas a quem usufrui exclusivamente do imóvel.
O Código Civil estabelece que o condômino deve contribuir proporcionalmente para as despesas de conservação e os ônus da coisa comum.
Por isso, devem ser analisados separadamente:
- IPTU;
- condomínio;
- manutenção;
- reformas;
- despesas extraordinárias;
- utilização exclusiva.
Guardar comprovantes de pagamento é importante porque esses valores podem precisar ser considerados em eventual acerto entre os herdeiros.
Um herdeiro pode vender apenas a parte dele?
Em regra, o coproprietário pode alienar sua fração ideal.
Mas vender uma fração de um imóvel herdado no mercado pode ser difícil.
Um terceiro que compra 25% ou 50% de um imóvel passa a compartilhar a propriedade com os demais.
Por isso, esse tipo de participação costuma ter menor liquidez.
Além disso, devem ser observadas regras de preferência dos demais condôminos quando aplicáveis.
Na prática, antes de vender a terceiros, costuma ser mais eficiente oferecer a participação aos demais coproprietários.
Um herdeiro pode vender o imóvel inteiro sozinho?
Não, se ele possuir apenas uma fração do bem.
A venda voluntária da totalidade exige a participação de quem possui os direitos necessários sobre o imóvel.
Um coproprietário não pode dispor sozinho da parcela que pertence aos demais.
Quando não existe consenso, a solução não é assinar sozinho a venda.
É resolver a copropriedade pelos meios jurídicos adequados.
Uma notificação extrajudicial pode ajudar?
Sim.
Antes de ajuizar uma ação, pode ser útil formalizar uma proposta.
A notificação pode registrar, por exemplo:
- intenção de vender;
- valor proposto;
- oportunidade para o herdeiro comprar as demais quotas;
- prazo para resposta;
- oposição ao uso gratuito exclusivo;
- proposta de pagamento de aluguel;
- tentativa de solução consensual.
Ela também cria prova documental da tentativa de resolver a situação.
Não é obrigatória em todas as situações, mas pode ter utilidade estratégica.
Mediação pode funcionar?
Pode.
Conflitos entre herdeiros normalmente misturam questões patrimoniais e familiares.
Às vezes, o obstáculo à venda não é apenas econômico.
Pode existir:
- vínculo emocional com o imóvel;
- sensação de injustiça;
- desconfiança sobre avaliação;
- conflito entre irmãos;
- receio de perder moradia.
Uma negociação estruturada pode permitir soluções intermediárias que uma ação judicial não oferece com a mesma flexibilidade.
E se nenhum acordo for possível?
Quando a copropriedade já está configurada e não existe impedimento jurídico específico, pode ser analisada a ação de extinção de condomínio.
O pedido pode envolver a alienação do imóvel quando ele for indivisível e nenhum coproprietário ficar com o bem mediante indenização dos demais.
A resistência de um herdeiro não significa necessariamente que todos estarão obrigados a permanecer indefinidamente nessa situação.
O imóvel pode ser vendido por valor abaixo do mercado em leilão?
Existe esse risco.
A alienação judicial segue regras processuais próprias.
Por isso, normalmente existe vantagem econômica em tentar uma venda consensual ou por iniciativa particular antes de chegar a uma disputa prolongada.
Em um processo judicial, poderão existir:
- avaliação;
- custos processuais;
- honorários;
- comissão de leiloeiro, quando aplicável;
- demora;
- risco de alienação por valor inferior à expectativa dos coproprietários.
Assim, mesmo quando a ação é juridicamente possível, um acordo pode produzir resultado econômico melhor.
Quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio?
Não existe prazo único.
A duração depende de fatores como:
- tribunal;
- necessidade de citação;
- número de coproprietários;
- defesa apresentada;
- avaliação do imóvel;
- existência de outras controvérsias;
- recursos;
- forma de venda.
Por isso, não é possível garantir um prazo específico.
Quais documentos normalmente são necessários?
Dependendo do caso, podem ser importantes:
- certidão de óbito;
- formal de partilha ou escritura de inventário;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos pessoais dos herdeiros;
- comprovantes dos quinhões;
- avaliação do imóvel;
- comprovantes de despesas;
- prova da ocupação;
- notificações extrajudiciais;
- conversas ou propostas de negociação;
- documentos do inventário.
Se o inventário ainda estiver em andamento, também será necessário analisar os autos.
Passo a passo quando um herdeiro não quer vender
Uma sequência possível é:
- verificar a situação jurídica do imóvel;
- conferir se o inventário terminou;
- identificar a participação de cada herdeiro;
- verificar eventual direito real de habitação ou usufruto;
- obter avaliação atualizada do imóvel;
- apresentar proposta de venda ou compra das frações;
- avaliar notificação extrajudicial;
- discutir eventual indenização pelo uso exclusivo;
- tentar negociação ou mediação;
- se não houver acordo, analisar a extinção judicial do condomínio.
Cada etapa deve ser adaptada ao caso.
Perguntas frequentes
Um herdeiro pode impedir a venda para sempre?
Em regra, não. A legislação permite ao condômino buscar a divisão ou extinção da coisa comum, ressalvadas situações específicas.
Precisa da assinatura de todos para vender amigavelmente?
Para vender voluntariamente o imóvel inteiro, normalmente será necessária a participação de todos os titulares dos respectivos direitos.
Se um não assinar, o imóvel nunca será vendido?
Não necessariamente. Pode ser possível buscar judicialmente a extinção do condomínio e a alienação do bem.
Um herdeiro pode ficar com o imóvel?
Sim, se houver acordo ou se a estrutura jurídica permitir que ele indenize os demais pelas respectivas participações.
Posso obrigar meu irmão a comprar minha parte?
Não necessariamente. Se ele não quiser adquirir, podem ser analisadas outras soluções para extinguir a copropriedade.
Meu irmão mora sozinho no imóvel. Posso cobrar aluguel?
Pode haver fundamento para indenização pelo uso exclusivo, dependendo das circunstâncias e da inexistência de direito real de habitação ou outro direito que justifique a ocupação gratuita.
A viúva pode impedir a venda?
Se estiver configurado direito real de habitação, esse direito pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel enquanto perdurar.
Preciso esperar registrar a partilha?
Nem sempre. O STJ já decidiu que o registro da partilha não é condição indispensável, por si só, para ação de extinção de condomínio em determinadas situações.
E se o inventário ainda estiver aberto?
Deve-se analisar primeiro se a questão pode e deve ser resolvida dentro do próprio inventário.
O imóvel necessariamente será leiloado?
Não. Adjudicação, acordo e alienação por iniciativa particular podem ser alternativas conforme o caso.
Conclusão
Quando um herdeiro não quer vender o imóvel, isso não significa necessariamente que os demais ficarão presos indefinidamente à copropriedade.
O Código Civil assegura, em regra, o direito de exigir a divisão da coisa comum e prevê solução para bens indivisíveis.
Antes de recorrer à Justiça, porém, é importante verificar a situação completa.
O inventário já terminou?
Existe direito real de habitação?
Alguém possui usufruto?
Um herdeiro ocupa o imóvel sozinho?
Há possibilidade de um deles comprar as partes dos demais?
Existem outros bens que permitam compensar os quinhões?
Dependendo das respostas, a solução pode ser uma negociação, uma notificação extrajudicial, reorganização da partilha, cobrança pelo uso exclusivo ou ação de extinção de condomínio.
A atuação preventiva costuma ser especialmente importante porque uma venda judicial pode gerar custos, demora e resultado econômico menos favorável do que um acordo.
Conteúdo atualizado em outubro de 2026. A solução depende da fase do inventário, dos direitos existentes sobre o imóvel e das circunstâncias de cada coproprietário. Este artigo possui caráter informativo e não substitui análise jurídica individualizada.
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