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INVENTÁRIO E HERANÇA · CONFLITOS ENTRE HERDEIROS
Extinção de condomínio entre herdeiros: como funciona?
Entenda quando é possível encerrar a copropriedade de um imóvel herdado, as alternativas ao leilão, a preferência entre herdeiros e as exceções do usufruto e do direito real de habitação.
Simone Calili Advocacia · Atualizado em outubro de 2026 · Leitura de aprox. 16 min
Quando dois ou mais herdeiros recebem o mesmo imóvel, pode surgir uma situação de copropriedade.
Enquanto todos concordam sobre o uso, a locação ou a venda do bem, essa situação pode funcionar normalmente.
O problema aparece quando um dos herdeiros quer vender e o outro não.
Ou quando um deles mora sozinho no imóvel, outro quer receber sua parte em dinheiro e ninguém consegue chegar a um acordo.
Nessas situações, pode ser necessário recorrer à chamada extinção de condomínio.
Em regra, ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente como coproprietário de um bem.
Quando o imóvel é indivisível e não existe acordo entre os herdeiros, a legislação permite buscar judicialmente uma solução, que pode envolver a atribuição do bem a um dos coproprietários mediante pagamento aos demais ou a venda do imóvel e divisão do valor obtido.
Mas existem exceções importantes.
Direito real de habitação, usufruto, inventário ainda não concluído e outras particularidades podem mudar completamente a solução.
Neste artigo, explicamos como funciona a extinção de condomínio entre herdeiros.
Neste artigo:
- O que é condomínio entre herdeiros?
- Como surge o condomínio na herança?
- Um herdeiro é obrigado a continuar sendo coproprietário?
- O que acontece quando o imóvel é indivisível?
- O que é extinção de condomínio?
- Precisa entrar com processo?
- Um herdeiro não quer vender. Os outros podem obrigá-lo?
- Como funciona a ação de extinção de condomínio?
- O imóvel necessariamente vai a leilão?
- Um herdeiro tem preferência para comprar o imóvel?
- Como saber quanto vale a parte de cada herdeiro?
- Quem escolhe o valor do imóvel?
- É melhor um herdeiro comprar a parte dos outros?
- O imóvel pode ser vendido abaixo do valor de mercado?
- A extinção pode ser feita antes de registrar o formal de partilha?
- Isso significa que nem precisa fazer inventário?
- E se o inventário ainda estiver em andamento?
- É possível vender o imóvel ainda durante o inventário?
- E se um herdeiro mora sozinho no imóvel?
- Pode cobrar aluguel do herdeiro que ocupa o imóvel sozinho?
- A notificação extrajudicial é importante?
- E se quem mora no imóvel é a viúva ou o viúvo?
- Então os filhos nunca poderão vender a casa da viúva?
- O direito real de habitação significa que a viúva vira dona do imóvel?
- E se houver usufruto?
- Quem paga IPTU, condomínio e manutenção?
- Benfeitorias feitas por um herdeiro são consideradas?
- Um herdeiro pode vender apenas a parte dele?
- Posso obrigar meu irmão a comprar minha parte?
- A ação pode envolver mais de um imóvel?
- Extinção de condomínio paga imposto?
- Quanto custa uma ação de extinção de condomínio?
- Quanto tempo demora?
- Quais documentos são necessários?
- Vale a pena mandar notificação antes de processar?
- Mediação pode ser usada?
- Quais são as alternativas antes da ação?
- Passo a passo para extinguir condomínio entre herdeiros
- Perguntas frequentes sobre extinção de condomínio entre herdeiros
- Conclusão
O que é condomínio entre herdeiros?
O condomínio ocorre quando mais de uma pessoa possui direitos sobre o mesmo bem.
Imagine que três irmãos recebam, por herança, um apartamento.
Depois da partilha, cada um fica com 1/3 do imóvel.
Isso não significa que cada irmão seja proprietário de um cômodo específico.
Cada um possui uma fração ideal sobre o apartamento inteiro.
Assim, os três passam a ser coproprietários.
Essa situação pode surgir com:
- apartamentos;
- casas;
- terrenos;
- imóveis rurais;
- salas comerciais;
- outros bens indivisíveis.
Como surge o condomínio na herança?
Com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros.
Enquanto o inventário não é concluído, o patrimônio hereditário possui caráter indivisível e é tratado segundo regras próprias.
Depois da partilha, pode acontecer de um determinado imóvel continuar pertencendo a vários herdeiros em frações ideais.
É nesse momento que a copropriedade pode permanecer mesmo depois do inventário.
O STJ reconhece expressamente essa situação: após a partilha, quando o bem não puder ser dividido materialmente, os herdeiros podem permanecer coproprietários das respectivas frações ideais.
Um herdeiro é obrigado a continuar sendo coproprietário?
Em regra, não.
O Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum.
Quando o bem puder ser fisicamente dividido, essa divisão pode ser analisada.
Quando não puder, entram em cena outras soluções.
Esse direito é importante porque impede que uma pessoa fique permanentemente vinculada a uma copropriedade contra sua vontade.
O que acontece quando o imóvel é indivisível?
Muitos imóveis herdados são indivisíveis na prática.
Um apartamento, por exemplo, não pode normalmente ser repartido fisicamente entre três irmãos.
Nessa situação, o Código Civil prevê que, se os coproprietários não quiserem adjudicar o bem a apenas um deles mediante indenização dos demais, o imóvel poderá ser vendido e o valor apurado será dividido.
A própria lei também estabelece preferência do condômino em relação a terceiros em igualdade de condições.
O que é extinção de condomínio?
Extinção de condomínio é o procedimento utilizado para encerrar juridicamente uma situação de copropriedade.
Ela pode ocorrer de forma consensual ou judicial.
Na prática, pode resultar em:
- divisão física do bem, quando possível;
- aquisição das frações pelos próprios herdeiros;
- atribuição do imóvel a um deles;
- venda consensual;
- alienação judicial;
- divisão do valor entre os coproprietários.
O objetivo é fazer com que as pessoas deixem de permanecer obrigatoriamente vinculadas ao mesmo bem.
Precisa entrar com processo?
Nem sempre.
Se todos os herdeiros concordarem, a situação pode ser resolvida consensualmente.
Por exemplo:
um irmão quer ficar com o apartamento.
Os outros dois concordam em vender suas frações.
Pode ser estruturada uma operação para que ele passe a concentrar a propriedade integral.
O processo judicial normalmente se torna necessário quando não há consenso.
Um herdeiro não quer vender. Os outros podem obrigá-lo?
Eles não podem simplesmente assinar uma venda privada do imóvel inteiro sem sua participação.
Mas podem buscar a extinção da copropriedade.
Essa é uma diferença importante.
O herdeiro pode recusar uma proposta de venda voluntária específica.
O que ele não pode necessariamente fazer é obrigar todos os outros a permanecer no condomínio para sempre.
Quando preenchidos os requisitos legais, a questão pode ser submetida ao Judiciário.
Como funciona a ação de extinção de condomínio?
A ação normalmente começa com a demonstração de que:
- existe copropriedade;
- o autor possui determinada fração do imóvel;
- não existe interesse em permanecer no condomínio;
- não foi possível solucionar o problema consensualmente.
Também é comum apresentar documentos relativos ao imóvel, à herança e aos quinhões.
O outro coproprietário será citado para participar do processo.
Dependendo do caso, poderá haver:
- avaliação do imóvel;
- discussão sobre benfeitorias;
- acerto de despesas;
- tentativa de acordo;
- análise da possibilidade de adjudicação;
- alienação do bem.
O imóvel necessariamente vai a leilão?
Não.
Esse é um equívoco comum.
Antes de chegar ao leilão, podem existir diferentes soluções.
Por exemplo:
Compra por um dos herdeiros
Um deles pode ficar com o imóvel e pagar aos demais o valor correspondente às suas frações.
Venda consensual
Os herdeiros podem encontrar comprador e vender o bem no mercado.
Alienação por iniciativa particular
Em determinadas situações, pode ser utilizada venda por iniciativa particular.
Leilão judicial
Se as demais alternativas não forem viáveis, o imóvel pode ser alienado judicialmente.
O leilão é uma possibilidade, não necessariamente a primeira opção.
Um herdeiro tem preferência para comprar o imóvel?
Em determinadas circunstâncias, sim.
O artigo 1.322 do Código Civil estabelece que, na venda da coisa indivisível, em igualdade de oferta, deve ser preferido o condômino em relação ao terceiro.
Entre os próprios condôminos, a lei também estabelece critérios de preferência envolvendo benfeitorias e tamanho do quinhão.
Por isso, quando um dos herdeiros deseja conservar o patrimônio, vale avaliar essa alternativa antes da alienação a terceiros.
Como saber quanto vale a parte de cada herdeiro?
O primeiro passo costuma ser determinar o valor atual do imóvel.
Por exemplo:
imóvel avaliado em R$ 900 mil;
três herdeiros com 1/3 cada.
Em uma conta inicial, cada fração corresponderia a R$ 300 mil.
Mas podem existir fatores adicionais, como:
- benfeitorias;
- dívidas relacionadas ao imóvel;
- despesas pagas por apenas um herdeiro;
- frutos ou aluguéis recebidos;
- particularidades da partilha.
Por isso, a conta definitiva nem sempre é apenas uma divisão matemática simples.
Quem escolhe o valor do imóvel?
Se houver consenso, os herdeiros podem contratar avaliação ou estabelecer um valor de negociação.
Se houver processo judicial e divergência relevante, poderá ser necessária avaliação técnica.
O objetivo é estabelecer uma referência adequada para:
- adjudicação;
- venda;
- alienação judicial;
- cálculo da participação dos coproprietários.
É melhor um herdeiro comprar a parte dos outros?
Em muitos casos, essa é uma solução economicamente mais eficiente.
Ela pode evitar:
- processo judicial;
- custos de leilão;
- demora;
- risco de venda abaixo do valor esperado;
- agravamento do conflito familiar.
Mas depende de o interessado possuir recursos ou condições para indenizar os demais.
O imóvel pode ser vendido abaixo do valor de mercado?
Existe esse risco em uma alienação judicial.
O procedimento precisa respeitar regras processuais relacionadas à avaliação, preço e forma da venda.
Por isso, quando existe possibilidade de negociação, muitas famílias preferem tentar uma solução consensual antes de chegar à venda forçada.
Um processo pode acrescentar:
- despesas;
- honorários;
- custos de avaliação;
- comissão de leiloeiro;
- tempo;
- risco econômico.
A extinção pode ser feita antes de registrar o formal de partilha?
Em determinadas situações, sim.
O STJ já decidiu que o registro formal da partilha na matrícula do imóvel não é condição indispensável, por si só, para o ajuizamento da ação de extinção de condomínio.
A corte entende que, com a sucessão, os herdeiros recebem os direitos sobre a herança, e o registro possui função relevante de publicidade e de viabilização dos atos de disposição, mas não é necessariamente requisito prévio para ajuizar a ação.
Isso significa que nem precisa fazer inventário?
Não.
São questões diferentes.
O precedente não significa que o inventário deixou de ser necessário.
A decisão do STJ envolvia situação em que já havia partilha definida e os herdeiros permaneciam coproprietários de imóveis indivisíveis.
Por isso, é importante analisar em que etapa a sucessão se encontra.
E se o inventário ainda estiver em andamento?
Nesse cenário, pode ser mais adequado tentar resolver o problema dentro do próprio inventário.
Antes da partilha, os bens integram uma massa hereditária indivisível.
Se existem vários bens, talvez seja possível evitar uma futura copropriedade.
Por exemplo:
a herança possui dois apartamentos e dinheiro.
Um herdeiro quer um apartamento.
Outro prefere o segundo.
O terceiro pode receber dinheiro e compensações.
Uma partilha bem estruturada pode evitar que todos terminem proprietários de 1/3 de cada imóvel.
É possível vender o imóvel ainda durante o inventário?
Existem situações em que a venda de bem do espólio pode ser autorizada ou estruturada durante o inventário.
Mas isso é diferente de uma ação típica de extinção de condomínio após a atribuição de frações aos herdeiros.
A solução depende da fase do inventário, da necessidade da venda e da concordância ou autorização pertinente.
E se um herdeiro mora sozinho no imóvel?
Essa é uma das situações mais comuns.
Um filho continua morando na casa deixada pelos pais enquanto os irmãos querem vender.
O fato de ele ocupar o imóvel não lhe transfere automaticamente a propriedade integral.
Dependendo da situação, pode existir discussão sobre:
- venda;
- extinção do condomínio;
- indenização pelo uso exclusivo;
- despesas;
- benfeitorias.
Pode cobrar aluguel do herdeiro que ocupa o imóvel sozinho?
Em determinadas situações, pode existir direito à indenização pelo uso exclusivo do bem comum.
Mas isso precisa ser analisado cuidadosamente.
São relevantes fatores como:
- oposição dos demais coproprietários;
- existência de notificação;
- data a partir da qual houve resistência;
- existência de acordo familiar;
- eventual direito real de habitação;
- usufruto.
Por isso, não é correto afirmar que todo herdeiro que mora sozinho automaticamente deve aluguel desde o falecimento.
A notificação extrajudicial é importante?
Pode ser bastante útil.
Ela pode formalizar:
- interesse na venda;
- oferta de compra das frações;
- valor sugerido;
- pedido de desocupação em determinados contextos;
- oposição ao uso gratuito exclusivo;
- proposta de pagamento de indenização;
- tentativa de acordo.
Além disso, documenta a tentativa de solução antes do processo.
E se quem mora no imóvel é a viúva ou o viúvo?
Nesse caso, é indispensável verificar eventual direito real de habitação.
O Código Civil protege, em determinadas condições, o direito do cônjuge sobrevivente de permanecer no imóvel destinado à residência da família.
Essa proteção pode impedir a extinção do condomínio e a venda judicial enquanto o direito existir.
O STJ reafirmou esse entendimento: o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente prevalece, enquanto vigente, sobre a pretensão dos herdeiros de extinguir o condomínio e vender o imóvel.
Então os filhos nunca poderão vender a casa da viúva?
Não se deve responder de forma tão absoluta.
Primeiro é necessário verificar se realmente estão presentes os requisitos para o direito real de habitação.
Além disso, podem existir peculiaridades relacionadas:
- à titularidade anterior do imóvel;
- copropriedade com terceiros;
- natureza do bem;
- residência efetiva da família;
- outros direitos reais.
Quando o direito real de habitação está efetivamente configurado, porém, sua existência pode impedir a alienação judicial pretendida pelos herdeiros enquanto perdurar.
O direito real de habitação significa que a viúva vira dona do imóvel?
Não.
Direito de habitação e propriedade são coisas diferentes.
O cônjuge ou companheiro pode ter direito de permanecer utilizando a residência sem ser proprietário integral do bem.
Os herdeiros podem continuar titulares da propriedade ou de frações dela, mas seu exercício fica limitado pelo direito real existente.
E se houver usufruto?
O usufruto também precisa ser respeitado.
Imagine que os pais tenham doado a nua-propriedade aos filhos, mas reservado usufruto vitalício.
Nesse cenário, os filhos são nus-proprietários.
Enquanto o usufruto existir, o usufrutuário conserva os direitos correspondentes.
Portanto, uma tentativa de extinguir condomínio ou vender a propriedade deve considerar previamente esse direito real.
Quem paga IPTU, condomínio e manutenção?
Os coproprietários possuem deveres relacionados à coisa comum.
O STJ também já analisou responsabilidade dos sucessores por despesas condominiais e destacou que a transmissão dos direitos hereditários ocorre com a abertura da sucessão.
Na relação interna entre os herdeiros, entretanto, podem ser necessários acertos sobre:
- quem pagou cada despesa;
- quem utilizou exclusivamente o imóvel;
- despesas ordinárias;
- despesas extraordinárias;
- benfeitorias.
É recomendável guardar todos os comprovantes.
Benfeitorias feitas por um herdeiro são consideradas?
Podem ser.
Imagine que um dos coproprietários tenha realizado reforma relevante com recursos próprios.
Dependendo das circunstâncias, essas benfeitorias podem ser consideradas na prestação de contas ou na solução da copropriedade.
Inclusive, o próprio Código Civil considera benfeitorias para estabelecer preferência entre condôminos em determinada hipótese de venda do bem indivisível.
Um herdeiro pode vender apenas a parte dele?
Em princípio, pode haver alienação da fração ideal.
Mas essa solução apresenta algumas dificuldades práticas.
Poucas pessoas querem comprar, por exemplo, 25% de uma casa para se tornar coproprietárias com três desconhecidos.
Além disso, há regras de preferência que precisam ser observadas em determinadas hipóteses.
Por isso, a fração isolada costuma ter menor liquidez do que o imóvel inteiro.
Posso obrigar meu irmão a comprar minha parte?
Não necessariamente.
O outro coproprietário não é obrigado, em regra, a adquirir sua fração apenas porque você deseja sair do condomínio.
Se ninguém quiser comprar e não houver acordo para venda voluntária, a extinção judicial pode ser a alternativa.
A ação pode envolver mais de um imóvel?
Pode.
Se os mesmos herdeiros são coproprietários de vários imóveis, é necessário analisar como a partilha foi feita e qual é a situação de cada bem.
Em determinados casos, a solução pode envolver avaliação e alienação de vários imóveis.
Em outros, compensações entre bens podem permitir acordo mais eficiente.
Extinção de condomínio paga imposto?
A resposta depende da forma como a operação for estruturada.
Uma simples venda do imóvel a terceiro pode produzir consequências tributárias diferentes da adjudicação do bem a um coproprietário com pagamento aos demais.
Podem ser relevantes:
- ITBI;
- ganho de capital;
- eventual ITCMD em hipóteses específicas;
- custos de registro.
Como ITBI é municipal e ITCMD é estadual, não existe uma única regra nacional para todos os casos.
A tributação deve ser calculada de acordo com a solução efetivamente escolhida.
Quanto custa uma ação de extinção de condomínio?
Não existe valor nacional único.
Podem existir custos relacionados a:
- honorários advocatícios;
- custas judiciais;
- avaliação do imóvel;
- perícia;
- registro;
- eventual leiloeiro;
- tributos;
- outros atos processuais.
Os valores variam de acordo com:
- Estado;
- valor do imóvel;
- complexidade do conflito;
- número de coproprietários;
- duração do processo.
Por isso, uma solução consensual pode ser economicamente vantajosa sempre que for viável.
Quanto tempo demora?
Também não existe prazo fixo.
Uma ação pode envolver:
- citação de vários herdeiros;
- defesa;
- avaliação;
- discussão sobre benfeitorias;
- recursos;
- tentativa de venda;
- leilão.
Quanto maior o conflito, maior tende a ser a complexidade.
Quais documentos são necessários?
Dependendo da situação, podem ser utilizados:
- documentos pessoais;
- certidão de óbito;
- inventário;
- formal de partilha;
- escritura de inventário;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos que demonstrem as frações;
- avaliações;
- comprovantes de despesas;
- documentos de benfeitorias;
- notificações;
- propostas de venda;
- comprovantes de ocupação do imóvel.
O conjunto documental varia conforme o caso.
Vale a pena mandar notificação antes de processar?
Muitas vezes, sim.
A notificação pode propor uma solução objetiva.
Por exemplo:
“o imóvel está avaliado em R$ 900 mil; você tem interesse em comprar minha parte por R$ 300 mil?”
ou:
“se não houver interesse na compra, propomos colocar o imóvel à venda por intermédio de imobiliária.”
Ela pode reduzir o conflito e também documentar a resistência.
Mediação pode ser usada?
Sim.
Conflitos sucessórios muitas vezes possuem uma dimensão emocional muito maior do que o simples valor do imóvel.
Um herdeiro pode não querer vender porque:
- cresceu naquela casa;
- mora ali;
- acredita que o preço está baixo;
- tem conflito com os irmãos;
- pretende comprar, mas precisa de prazo.
Uma negociação estruturada pode permitir soluções que um leilão não oferece.
Quais são as alternativas antes da ação?
Antes de judicializar, podem ser analisadas:
- avaliação independente do imóvel;
- compra das frações por um dos herdeiros;
- venda voluntária no mercado;
- parcelamento da compra da participação;
- permuta ou compensação com outros bens;
- locação do imóvel e divisão dos rendimentos;
- mediação;
- notificação extrajudicial.
Somente se essas alternativas falharem pode ser necessário recorrer à extinção judicial.
Passo a passo para extinguir condomínio entre herdeiros
Uma análise prática costuma passar por estas etapas:
1. Conferir o inventário
Verificar se a partilha já foi concluída e quais frações foram atribuídas.
2. Analisar a matrícula
Confirmar a situação registral do imóvel.
3. Verificar direitos existentes
Especialmente:
- usufruto;
- direito real de habitação;
- ônus;
- copropriedade com terceiros.
4. Avaliar o imóvel
Estabelecer valor atual.
5. Tentar negociação
Oferecer alternativas aos coproprietários.
6. Formalizar a tentativa
Quando adequado, enviar notificação extrajudicial.
7. Apurar contas
Verificar despesas, aluguéis e uso exclusivo.
8. Ajuizar a ação, se necessário
Se não houver acordo, pode ser requerida a extinção do condomínio.
9. Avaliar adjudicação ou venda
O processo pode resultar em aquisição por um dos condôminos ou alienação.
10. Dividir o resultado
Depois da alienação e dos acertos pertinentes, o valor será distribuído conforme as participações.
Perguntas frequentes sobre extinção de condomínio entre herdeiros
O que é extinção de condomínio entre herdeiros?
É o mecanismo utilizado para encerrar uma situação em que vários herdeiros permanecem coproprietários do mesmo bem.
Um herdeiro pode impedir a venda para sempre?
Em regra, não. O condômino pode buscar a divisão ou extinção da coisa comum, observadas as exceções legais.
O imóvel vai obrigatoriamente para leilão?
Não. Pode haver acordo, adjudicação a um dos herdeiros ou outras formas de alienação.
Um herdeiro tem preferência para comprar?
Em determinadas hipóteses, sim. O Código Civil prevê preferência do condômino em igualdade de condições.
Preciso registrar o formal de partilha antes da ação?
Não necessariamente. O STJ já decidiu que esse registro não é requisito indispensável por si só para ajuizar a extinção do condomínio.
Posso entrar com a ação antes de terminar o inventário?
A situação é diferente antes da partilha e precisa ser analisada dentro do contexto do inventário.
Quem mora sozinho pode ter que pagar aluguel?
Pode existir indenização pelo uso exclusivo, dependendo das circunstâncias.
Posso vender apenas minha parte?
Pode ser possível, observadas as regras legais e de preferência, mas a fração ideal costuma ter menor liquidez.
A viúva pode impedir a extinção?
Se estiver configurado direito real de habitação, esse direito pode impedir a extinção do condomínio e a venda judicial enquanto perdurar.
Extinção de condomínio é a mesma coisa que inventário?
Não. Inventário regulariza a sucessão. Extinção de condomínio encerra uma situação de copropriedade.
Conclusão
A extinção de condomínio entre herdeiros é uma ferramenta importante quando um imóvel herdado permanece dividido entre várias pessoas e não existe acordo sobre seu destino.
A legislação brasileira parte do princípio de que ninguém deve permanecer indefinidamente preso a uma copropriedade.
Quando o bem é indivisível, podem ser avaliadas alternativas como:
- compra das partes pelos próprios herdeiros;
- venda consensual;
- adjudicação;
- alienação judicial.
Mas o processo não deve ser iniciado sem antes verificar eventuais obstáculos.
Direito real de habitação, usufruto, estágio do inventário, benfeitorias, despesas e ocupação exclusiva do imóvel podem modificar substancialmente a solução.
O próprio STJ reafirma que a copropriedade decorrente da herança pode ser extinta mesmo quando o formal de partilha ainda não foi levado ao registro, desde que a situação jurídica já permita identificar as frações dos herdeiros.
Por outro lado, quando existe direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, a corte reconhece que essa proteção pode impedir a extinção e a alienação judicial do imóvel enquanto perdurar.
Por isso, a melhor estratégia é analisar primeiro toda a estrutura da sucessão e tentar uma solução economicamente eficiente antes de levar o imóvel a uma venda judicial.
Conteúdo atualizado em outubro de 2026. A solução depende da situação registral do imóvel, da fase da sucessão e da existência de outros direitos sobre o bem. Este artigo possui caráter informativo e não substitui análise jurídica individualizada.
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