- Início
- Depoimentos
- Quem somos
- Blog
- Advogado em BH: Inventário, Doação, Holding e Testamento
- Inventário com Herdeiro no Exterior
- Advogado Direito de Família
- Divórcio: Por Onde Começar
- Inventário e Herança
- Guarda dos Filhos: Guia Completo
- Doação de Bens em Vida
- Pensão Alimentícia: Como Funciona e Como Pedir
- Homologação de Sentença Estrangeira
- União Estável: Como Formalizar e Proteger o Patrimônio
- Transcrição de Casamento Realizado no Exterior para o Brasil
- Contato
Menu
PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO · DOAÇÃO DE IMÓVEIS
Quanto custa doar um imóvel para um filho?
Entenda o ITCMD/ITCD, os custos de escritura e registro e as demais despesas da doação, com exemplos de cálculo em Minas Gerais.
Simone Calili Advocacia · Atualizado em outubro de 2026 · Leitura de aprox. 14 min
Quanto custa passar um imóvel para o nome de um filho por doação?
Essa é uma das primeiras perguntas de quem começa a pensar em antecipar a sucessão ou organizar o patrimônio da família.
E o custo não se resume a um único imposto.
Uma doação de imóvel pode envolver:
- ITCMD ou ITCD;
- escritura pública;
- registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- certidões e documentos;
- eventual avaliação do imóvel;
- honorários profissionais;
- possíveis despesas de regularização do bem.
Por isso, o valor final depende do Estado, do valor do imóvel, da forma da doação e da situação registral do patrimônio.
Neste artigo, explicamos os principais custos e mostramos como fazer uma estimativa antes de iniciar a transferência.
Neste artigo, explicamos:
- Quais são os custos para doar um imóvel para um filho?
- 1. ITCMD: o principal imposto da doação
- Quanto é o ITCD em Minas Gerais?
- O imposto é calculado sobre o valor que eu quiser colocar na escritura?
- Quem paga o ITCD na doação?
- Existem casos de isenção ou desconto?
- 2. Quanto custa a escritura pública de doação?
- Quanto custa uma escritura em Minas Gerais em 2026?
- 3. Quanto custa registrar a doação do imóvel?
- Exemplo: quanto custa doar um imóvel de R$ 500 mil em Minas Gerais?
- Exemplo: quanto custa doar um imóvel de R$ 1 milhão?
- Doar metade do imóvel custa menos?
- Quanto custa doar para dois filhos?
- Doação com reserva de usufruto custa mais?
- É mais barato doar ou esperar o inventário?
- Doar agora pode economizar imposto no futuro?
- Preciso pagar ITBI na doação?
- Preciso pagar Imposto de Renda na doação?
- O imóvel precisa estar regularizado antes da doação?
- Quais documentos podem gerar despesas adicionais?
- Honorários advocatícios entram no custo da doação?
- Posso simplesmente passar o imóvel para o nome do meu filho?
- Como reduzir os riscos antes de fazer a doação?
- Quanto custa doar um imóvel em Minas Gerais em 2026?
- Perguntas frequentes
- Conclusão
Quais são os custos para doar um imóvel para um filho?
Em uma doação imobiliária, normalmente existem três grupos principais de despesas:
- imposto sobre a doação;
- custos de cartório para formalizar a escritura;
- custos do Registro de Imóveis para efetivar a transferência.
Além deles, podem existir despesas adicionais.
A operação também pode ficar mais complexa quando envolve:
- reserva de usufruto;
- vários imóveis;
- vários filhos;
- cláusulas restritivas;
- patrimônio em mais de um Estado;
- imóveis com irregularidades;
- necessidade de organização sucessória mais ampla.
Por isso, a pergunta correta não é apenas “quanto custa a escritura?”, mas sim “quanto custa toda a operação de doação?”.
1. ITCMD: o principal imposto da doação
A transmissão gratuita de patrimônio está sujeita ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — ITCMD.
Em Minas Gerais, o imposto é chamado de ITCD.
Como se trata de um imposto estadual, cada Estado possui regras próprias sobre:
- alíquota;
- base de cálculo;
- isenções;
- forma de declaração;
- prazo para pagamento;
- avaliação dos bens.
Portanto, não existe um único custo de ITCMD válido para todo o Brasil.
Quanto é o ITCD em Minas Gerais?
Em Minas Gerais, para fatos geradores ocorridos atualmente, a alíquota do ITCD é de 5% sobre a base de cálculo do patrimônio transmitido.
Assim, de maneira simplificada, se um imóvel tiver base de cálculo de R$ 500 mil, o imposto bruto correspondente a uma doação integral seria:
Exemplos de cálculo do ITCD em Minas Gerais
Imóvel de R$ 500 mil: R$ 500.000 x 5% = R$ 25.000
Imóvel de R$ 1 milhão: R$ 1.000.000 x 5% = R$ 50.000
Patrimônio de R$ 2 milhões: R$ 2.000.000 x 5% = R$ 100.000
Esses exemplos são apenas ilustrativos.
O valor efetivamente considerado pelo Estado pode depender da avaliação e das regras aplicáveis à operação.
O imposto é calculado sobre o valor que eu quiser colocar na escritura?
Não.
Esse é um ponto importante.
A base tributável não é simplesmente um número escolhido pelas partes.
Em Minas Gerais, a Secretaria de Estado de Fazenda realiza a análise do valor informado na Declaração de Bens e Direitos e pode discordar da avaliação apresentada pelo contribuinte.
O Estado considera critérios próprios para definir o valor dos bens e direitos transmitidos.
Portanto, declarar um imóvel por um valor artificialmente baixo não significa que o ITCD será necessariamente calculado sobre aquele montante.
Quem paga o ITCD na doação?
Em Minas Gerais, a regra geral é que o contribuinte seja o donatário, ou seja, quem recebe o bem.
O doador também pode possuir responsabilidade tributária nas hipóteses previstas em lei.
Na prática, porém, a família pode organizar financeiramente quem suportará o custo da operação.
O importante é observar quem possui a obrigação tributária perante o Estado e garantir que o imposto seja corretamente declarado e recolhido.
Existem casos de isenção ou desconto?
Podem existir.
A legislação estadual possui situações específicas de isenção, tratamento diferenciado ou benefício tributário.
Em Minas Gerais também existem regras próprias relacionadas a determinadas doações e ao momento do recolhimento.
Por isso, antes de simplesmente aplicar 5% ao patrimônio, é necessário verificar se existe alguma hipótese legal que altere o cálculo.
Também devem ser consideradas outras doações eventualmente realizadas entre as mesmas pessoas.
2. Quanto custa a escritura pública de doação?
Além do imposto, existe o custo da escritura pública.
Nas operações imobiliárias que exigem forma pública, a doação é formalizada em um Tabelionato de Notas.
Os emolumentos não são livremente definidos pelo cartório.
Eles seguem tabelas oficiais estabelecidas pelo Poder Judiciário de cada Estado.
Em Minas Gerais, o Tribunal de Justiça publica anualmente a tabela oficial de emolumentos dos serviços notariais e de registro.
Em 2026, os valores dos atos com conteúdo financeiro variam conforme o valor econômico envolvido.
Quanto maior o imóvel, maior tende a ser o custo do ato, respeitadas as faixas da tabela oficial.
Quanto custa uma escritura em Minas Gerais em 2026?
O valor depende da faixa em que o imóvel se enquadra.
A tabela oficial de emolumentos do TJMG para 2026 possui valores progressivos conforme o conteúdo econômico do ato.
Por exemplo, determinados atos notariais com conteúdo financeiro nas faixas mais elevadas ultrapassam alguns milhares de reais.
Isso significa que não é correto afirmar que “uma escritura custa sempre R$ 1 mil” ou “R$ 2 mil”.
O custo depende diretamente do valor do negócio e da tabela vigente.
Antes da lavratura, o próprio tabelionato consegue fornecer o orçamento do ato com base na operação pretendida.
3. Quanto custa registrar a doação do imóvel?
Depois da escritura existe outra etapa indispensável: o Registro de Imóveis.
A propriedade não é transferida simplesmente porque a escritura foi assinada.
O título precisa ser registrado na matrícula do imóvel.
O Cartório de Registro de Imóveis também cobra emolumentos segundo tabela oficial.
Assim como ocorre na escritura, o valor normalmente varia conforme o conteúdo econômico do ato.
Por isso, escritura e registro são despesas distintas.
É comum uma família calcular apenas o imposto e a escritura e esquecer que ainda haverá custo para levar o título à matrícula.
Exemplo: quanto custa doar um imóvel de R$ 500 mil em Minas Gerais?
Vamos considerar um exemplo simplificado.
Imagine um imóvel cuja base de cálculo considerada para a doação seja de R$ 500 mil.
O ITCD, utilizando a alíquota atual de 5%, corresponderia a: R$ 25.000.
Além disso, deverão ser acrescentados:
- emolumentos da escritura;
- emolumentos do Registro de Imóveis;
- eventuais certidões;
- despesas profissionais;
- possíveis custos de regularização.
Portanto, o custo total será superior a R$ 25 mil.
O imposto costuma representar uma parte relevante da operação, mas não é a única despesa.
Exemplo: quanto custa doar um imóvel de R$ 1 milhão?
Se a base de cálculo for de R$ 1 milhão, utilizando a alíquota mineira atual de 5%:
ITCD: R$ 50.000.
Depois deverão ser considerados:
- escritura;
- registro;
- documentos;
- honorários;
- eventuais regularizações.
Nesse cenário, uma diferença aparentemente pequena na estrutura jurídica pode representar impacto financeiro significativo.
Por isso, para patrimônios maiores, é recomendável realizar uma simulação antes da assinatura da escritura.
Quer estimar o custo da sua doação?
Antes de ir ao cartório, vale simular imposto, escritura e registro e analisar o patrimônio, os herdeiros e a legislação do Estado competente. Nossa equipe avalia o seu caso e as alternativas disponíveis.
Doar metade do imóvel custa menos?
Pode.
Se apenas uma fração ideal do imóvel for efetivamente transmitida, a base tributável estará relacionada à parcela do patrimônio doada, observadas as regras de avaliação do Estado.
Por exemplo: um imóvel vale R$ 800 mil. O proprietário decide doar apenas 50%.
Em uma análise simplificada, o conteúdo econômico da doação corresponderia a R$ 400 mil.
Mas isso não significa que fracionar uma doação sempre será uma estratégia para reduzir imposto.
As novas regras nacionais do ITCMD e as legislações estaduais podem considerar doações sucessivas entre o mesmo doador e donatário.
Por isso, dividir artificialmente uma transmissão em várias etapas apenas para tentar reduzir a tributação deve ser analisado com cautela.
Quanto custa doar para dois filhos?
O custo não é necessariamente duplicado apenas porque existem dois filhos.
O ponto principal é o valor patrimonial transmitido a cada um e a forma como o ato será estruturado.
Por exemplo, um imóvel de R$ 800 mil pode ser doado em partes iguais:
- Filho A recebe 50%.
- Filho B recebe 50%.
Cada um passa a possuir uma fração ideal do imóvel.
A tributação e os emolumentos devem ser calculados conforme as regras aplicáveis ao caso.
Também deve ser considerado que os filhos passarão a ser coproprietários.
Doação com reserva de usufruto custa mais?
A doação com reserva de usufruto pode possuir tratamento diferente da doação plena.
Nessa estrutura:
- o filho recebe a nua-propriedade;
- o pai ou a mãe conserva o usufruto.
Isso pode permitir que o doador continue:
- morando no imóvel;
- utilizando o bem;
- alugando o imóvel;
- recebendo os aluguéis.
O cálculo tributário deve seguir a legislação estadual aplicável.
Em Minas Gerais, a Secretaria de Fazenda possui procedimento específico para doação com reserva de usufruto e doação da nua-propriedade.
Além do ITCD, a estrutura pode gerar atos específicos na escritura e no registro.
Por isso, o orçamento deve ser solicitado considerando exatamente a operação pretendida.
É mais barato doar ou esperar o inventário?
Essa é uma das perguntas mais importantes — e não pode ser respondida olhando apenas para o ITCMD.
Em ambos os casos pode existir incidência do imposto.
Mas o custo global pode envolver elementos diferentes.
Na doação podem existir:
- ITCMD;
- escritura;
- registro;
- honorários;
- custos de eventual usufruto.
No inventário podem existir:
- ITCMD;
- despesas judiciais ou cartorárias;
- escritura de inventário, quando extrajudicial;
- registro da partilha;
- honorários;
- eventuais multas tributárias;
- outros custos processuais.
Por isso, a comparação deve ser feita com números concretos.
Tem vários imóveis, empresas ou herdeiros em situações diferentes?
Esses casos exigem análise jurídica e tributária específica. Atendemos online clientes em todo o Brasil e no exterior.
Doar agora pode economizar imposto no futuro?
Talvez, mas isso não pode ser presumido.
O ITCMD passou por mudanças importantes com a Reforma Tributária, especialmente em relação à progressividade.
Os Estados precisam adequar suas legislações ao novo modelo constitucional.
Isso significa que a carga tributária pode mudar ao longo do tempo.
Mas antecipar uma doação exclusivamente por medo de aumento de imposto pode ser uma decisão ruim.
É preciso comparar:
- imposto atual;
- eventual imposto futuro;
- perda imediata da propriedade;
- necessidade de renda;
- possibilidade de venda do imóvel;
- situação dos filhos;
- regime de casamento;
- planejamento sucessório da família.
Às vezes, pagar menos imposto não compensa assumir um risco patrimonial maior.
Preciso pagar ITBI na doação?
Em regra, a doação não é uma transmissão onerosa.
O tributo normalmente relacionado à transmissão gratuita é o ITCMD ou ITCD, e não o ITBI.
O ITBI é um imposto municipal ligado, em linhas gerais, a determinadas transmissões onerosas de imóveis.
Por isso, compra e venda e doação possuem tratamentos tributários diferentes.
Preciso pagar Imposto de Renda na doação?
A doação também pode produzir reflexos no Imposto de Renda, especialmente quando o bem é transferido por valor superior ao custo pelo qual constava na declaração do doador.
Isso deve ser analisado separadamente do ITCMD.
Portanto, calcular apenas o imposto estadual pode ser insuficiente.
Dependendo da forma como a operação for declarada, podem existir consequências fiscais para o doador.
A análise tributária completa é particularmente importante em imóveis antigos que sofreram grande valorização.
O imóvel precisa estar regularizado antes da doação?
A situação registral precisa ser conferida.
Problemas como:
- construção não averbada;
- divergência de área;
- proprietário incorreto na matrícula;
- inventário anterior não registrado;
- indisponibilidade;
- ônus reais;
- dados cadastrais divergentes;
podem impedir ou dificultar a operação.
E isso pode gerar custos adicionais.
Portanto, antes de calcular apenas imposto e cartório, é recomendável obter uma matrícula atualizada e verificar se o imóvel está apto à transferência.
Quais documentos podem gerar despesas adicionais?
Dependendo do caso, poderão ser necessários:
- matrícula atualizada;
- certidões;
- documentos municipais;
- documentação fiscal;
- certidão de casamento;
- pacto antenupcial;
- documentos societários;
- procurações;
- documentos relacionados à avaliação patrimonial.
Alguns deles possuem custo próprio.
Individualmente podem representar valores menores, mas precisam entrar no orçamento geral.
Honorários advocatícios entram no custo da doação?
Quando existe acompanhamento jurídico, sim.
Os honorários correspondem ao trabalho de análise e estruturação da operação.
Uma doação patrimonial não envolve apenas preencher uma escritura.
Dependendo do caso, pode ser necessário analisar:
- legítima;
- parte disponível;
- antecipação de herança;
- colação;
- usufruto;
- regime de bens;
- riscos relacionados ao casamento dos filhos;
- cláusulas de incomunicabilidade;
- cláusulas de reversão;
- inalienabilidade;
- impenhorabilidade;
- impacto tributário;
- efeitos da operação em um futuro inventário.
O objetivo é evitar que uma decisão destinada a organizar a família gere conflitos ou perda de proteção no futuro.
Posso simplesmente passar o imóvel para o nome do meu filho?
Juridicamente, a operação precisa ser estruturada como uma transferência patrimonial regular.
Além dos custos, é necessário responder perguntas importantes:
- O doador continuará morando no imóvel?
- Precisa dos aluguéis?
- Pretende vender o imóvel futuramente?
- Existem outros filhos?
- A doação será considerada antecipação de herança?
- Existe cônjuge?
- O filho é casado?
- Há preocupação com eventual divórcio?
- O que acontece se o filho morrer antes dos pais?
Essas respostas podem alterar completamente a forma da escritura.
Como reduzir os riscos antes de fazer a doação?
O primeiro passo não deve ser ir diretamente ao cartório.
Antes, é recomendável levantar:
- valor atual do imóvel;
- matrícula atualizada;
- situação patrimonial do doador;
- número de herdeiros;
- regime de casamento das pessoas envolvidas;
- renda necessária para manutenção do doador;
- objetivo da transferência;
- imposto estimado;
- custos de escritura e registro;
- possíveis alternativas jurídicas.
Depois disso, pode-se comparar doação plena, doação com usufruto, testamento, holding familiar ou outras estruturas.
Quanto custa doar um imóvel em Minas Gerais em 2026?
Não existe um valor fixo.
Em uma doação de imóvel em Minas Gerais, normalmente deverão ser considerados:
- ITCD de 5%, conforme a legislação atualmente vigente;
- escritura pública conforme a tabela de emolumentos de 2026;
- registro da transferência segundo a mesma sistemática estadual de emolumentos;
- certidões e documentos;
- honorários profissionais, quando houver;
- eventual regularização do imóvel.
Como escritura e registro variam conforme o valor econômico do ato, o orçamento final deve ser calculado para o imóvel específico.
Perguntas frequentes
Quanto custa doar uma casa para um filho?
Depende principalmente do valor do imóvel e do Estado.
Normalmente existem custos de ITCMD, escritura e registro.
Quanto é o imposto para doar um imóvel?
A alíquota depende do Estado.
Em Minas Gerais, atualmente, o ITCD aplicado às doações é de 5%.
Um imóvel de R$ 500 mil paga quanto de ITCD em Minas Gerais?
Em uma conta simplificada com base tributável de R$ 500 mil, 5% corresponderiam a R$ 25 mil.
O cálculo definitivo depende da base reconhecida pela Fazenda e das regras aplicáveis ao caso.
Um imóvel de R$ 1 milhão paga quanto?
Com base de cálculo de R$ 1 milhão e alíquota de 5%, o imposto bruto seria de R$ 50 mil.
Além do imposto existem escritura, registro e outras despesas.
Preciso pagar escritura e registro?
Em operações imobiliárias sujeitas à escritura pública, há custo do ato notarial e, posteriormente, custo do registro na matrícula.
São etapas distintas.
Posso doar sem escritura?
Depende do valor e da natureza da operação, mas imóveis de valor superior ao limite legal previsto no Código Civil normalmente exigem escritura pública.
Posso doar e continuar morando no imóvel?
Sim. Uma alternativa que pode ser avaliada é a doação da nua-propriedade com reserva de usufruto.
A doação evita inventário?
A propriedade que tiver sido validamente transmitida em vida passa a ter tratamento distinto na futura sucessão, mas isso não significa que necessariamente não haverá inventário de outros bens e direitos.
Doar é sempre mais barato que inventário?
Não.
É necessário comparar os custos e os efeitos jurídicos das duas alternativas.
Vale a pena doar um imóvel para um filho?
Depende dos objetivos, da composição familiar, do patrimônio e da necessidade de manter controle ou renda sobre o bem.
Conclusão
O custo para doar um imóvel para um filho não se resume ao ITCMD.
A família deve considerar pelo menos:
- imposto;
- escritura;
- registro;
- documentação;
- honorários;
- eventual regularização imobiliária.
Em Minas Gerais, o ITCD atualmente corresponde a 5% da base de cálculo da doação.
Em patrimônios de maior valor, isso pode representar dezenas ou centenas de milhares de reais.
Por esse motivo, antes de formalizar uma doação, é importante comparar os custos e também os efeitos jurídicos da operação.
Doar um imóvel pode ser uma ferramenta eficiente de planejamento sucessório.
Mas uma economia tributária só faz sentido quando a estrutura também preserva a segurança patrimonial do doador e atende aos objetivos da família.
Conteúdo atualizado em outubro de 2026. Os valores tributários e cartorários podem ser alterados. Este artigo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
ATENDIMENTO ONLINE EM TODO O BRASIL E NO EXTERIOR
Planejamento de doação de imóveis
Antes de realizar uma doação, é possível simular os custos e comparar diferentes estruturas, como doação plena, doação com reserva de usufruto, testamento ou holding familiar.
A Simone Calili Advocacia e Consultoria Jurídica atua em planejamento patrimonial e sucessório, doações de imóveis, usufruto, testamentos, holdings familiares e inventários.
O atendimento é realizado online para clientes em todo o Brasil e no exterior.
Para analisar os custos e a estrutura adequada para uma doação de imóvel, entre em contato pelo WhatsApp oficial: +55 31 99887-3473.
Atendimento
- 08:00 às 18:00 horas.